Eine vierteljährliche Analyse der Hotelbranche zeigt: Auslastungszahlen, Geldpolitik und ESG-Themen stehen aktuell im Fokus.
Die Hotelbranche zeigt sich trotz aktueller Herausforderungen im Makro- und Immobilienumfeld als eine resiliente Assetklasse. Dies ist ein Ergebnis der vierteljährlich vorgestellten Analyse „mrp hotels quarterly“.
Erörtert wurde diese von Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, Frank Hildwein, Head of Hotel Acquisitions and Sales bei Deka Immobilien, Karl-Heinz Pawlizki, CEO bei Arabella Hospitality SE, und Monika Rosen, Vizepräsidentin bei der Österreichisch-Amerikanischen Gesellschaft.
Geldpolitik und ihre Auswirkungen
Monika Rosen äußerte sich zur aktuellen Geldpolitik und deren Auswirkungen auf die Hotelbranche. Sie hält es für unwahrscheinlich, dass die Federal Reserve die Leitzinsen der USA vor den Präsidentschaftswahlen im November anpasst.
Im Euroraum könnte dies bereits im Juni geschehen. Die Renditen der 10-jährigen Deutschen Bundesanleihen sind auf rund 2,40 Prozent gestiegen, was den Markt an kommenden Zinssenkungen erwartet. Hotelaktien haben sich in der Zwischenzeit positiv entwickelt.
Martin Schaffer berichtete, dass die Belegungszahlen bei den Asset-Management-Kunden von mrp hotels in den ersten drei Monaten 2024 um sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind. Trotz dieser positiven Entwicklung liegen die Zahlen immer noch sechs Prozent unter dem Niveau von 2019. Die Ursachen dafür sind unter anderem fehlende Herkunftsmärkte wie Russland, China, Japan und Israel, sowie das wachsende Angebot in vielen Städten.
Er führte aus: „Das konstante Wachstum der letzten Jahre bei der durchschnittlichen Zimmerrate (ADR) konnte nicht beibehalten werden. Wir lagen knapp ein Prozent unter dem Vorjahreswert, aber dafür rund 28 Prozent über 2019. Auch der Gross Operating Profit (GOP) lag in unserem Kundenportfolio mit 15 Prozent deutlich über dem Vorjahresquartal. Inflationsbereinigt waren es allerdings weniger."
Das sei die größte Herausforderung für alle Betreiber. Der Forecast der mrp hotels Kunden für dieses Jahr gibt Martin Schaffer dafür Anlass zur Hoffnung: "Der Umsatz und auch der GOP werden sich positiv entwickeln. Hier greifen Effekte wie Cost-Cutting-Programme und der Rückgang der Energiepreise, so dass unsere Kunden bis zum Jahresende beim GOP mit einer Steigerung um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und sieben Prozent im Vergleich zu 2019 rechnen. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob die Forecasts der Betreiber eintreten werden.“
Resilienz der Hotelbranche
Frank Hildwein betonte, dass die Hotellerie während der Corona-Pandemie ein Sorgenkind war, sich aber gut erholt hat und sehr gesund ist. Für andere Assetklassen sind die Fundamentaldaten deutlich schlechter. Dennoch sind Hotel- und allgemein Immobilieninvestitionen zurückhaltender als vor der Pandemie.
Karl-Heinz Pawlizki, CEO bei Arabella Hospitality SE, stellte fest, dass die Hotelbranche auf einem guten Weg ist, obwohl das Niveau von 2019 noch nicht erreicht wurde. Er wies jedoch darauf hin, dass der Nachfragedruck auf dem Markt nicht mehr so hoch ist, dass man ADR-Steigerungen wie direkt nach der Pandemie durchsetzen kann.
Einfluss von Großevents und Projektentwicklungen
Karl-Heinz Pawlizki sprach auch über den Einfluss von Großevents auf die Übernachtungszahlen. Seiner Erfahrung nach hängt dies stark von der Art der Veranstaltung ab: „Eine Konzertreihe von nachgefragten Popkünstlern, ein Spiel der amerikanischen NFL in Europa oder eines der Champions League zieht mehr Menschen an als zum Beispiel die Fußballeuropameisterschaft und verdrängt anderes Business wie Leisure und Mice.“
Martin Schaffer äußerte sich zu den Herausforderungen bei neuen Projektentwicklungen. Er sieht vor allem die hohen Zinsen und damit verbundenen hohen Pachtverträge bei Neuabschlüssen als Problem.
Für ihn liegt die Problematik bei neuen Entwicklungen auf der Hand: „Sinken die Zinsen, sieht die Welt anders aus. In meinen Augen gibt es aktuell nur zwei Segmente, in denen sich der Aufwand lohnt. Das sind zum einen Serviced Apartments, die auch die hohen Pachtverträge verkraften können, und Marken wie B&B und Premier Inn, die extrem hohe GOPs aufweisen.“
Frank Hildwein stimmte zu und fügte hinzu, dass die Exitpreise für Developer deutlich niedriger sind als noch 2019, was das Geschäft noch schwieriger macht. Zudem sind die Baukosten nicht ausreichend gesunken, um den niedrigeren Preis auszugleichen.
ESG – der Bumerang der Immobilienbranche
Das Thema ESG hat weiterhin eine hohe Relevanz in der Branche. Frank Hildwein erklärte, dass die Deka Immobilien sich vor allem auf Objekte fokussiert, die unter ESG-Gesichtspunkten besser als der Durchschnitt des Portfolios sind. Martin Schaffer betonte abschließend, dass ESG nach einer Phase der Vernachlässigung während der Multikrisen wieder wie ein Bumerang zurückgekehrt ist, da es weiterhin für Investoren und Banken wichtig ist.