Der Luxushotel-Boom wird sich fortsetzen. Das Segment koppelt sich quasi vom restlichen Hotelmarkt ab. Das liegt auch an den positiven Performance-Zahlen, die sich in hohen Ratensteigerungen widerspiegelt. Die Zukunft des Luxussektors wird von mehreren Schlüsselfaktoren beeinflusst werden, darunter der anhaltende Wunsch nach einem luxuriösen Lebensstil, demografische Veränderungen, wachsender globaler Wohlstand und Innovationen im Luxusbereich. Durch die wachsende Nachfrage und die Guest Experience erlebt die Luxushotellerie einen Paradigmenwechsel. Das bedeutet für die Hotelkonzerne, dass sie ihr Angebot auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der Luxusklientel zuschneiden und bei der Expansion in aufstrebende Luxusmärkte äußerst strategisch vorgehen müssen. Das ist deshalb wichtig, weil sich das Luxussegment von der allgemeinen Entwicklung in der Hotellerie abzukoppeln scheint.
Da die Nachfrage im Luxustourismus und in der Luxusgastronomie voraussichtlich schneller wachsen wird als in jedem anderen Branchensegment, dürften Luxus- und Upper-Upscale-Produkte dementsprechend auch stärker wachsen als andere Hotelsegmente. Die großen Player im Luxussegment bauen ihr bestehendes Portfolio bereits seit vielen Jahren weiter aus. Dabei fokussieren sie sich auf Destinationen, in denen sie eine besonders starke Nachfrage vermuten, beispielsweise im Nahen Osten, Italien oder Griechenland. Auch in Deutschland hat sich mit den Eröffnungen des Rosewood Munich oder des Koenigshofs als Marriotts Luxury Collection das Angebot an Luxushotels erhöht.
Der Immobiliendienstleister CBRE definiert Luxushotels anhand von zwei wichtigen Branchenklassifizierungen. So gibt es bei den Hotelketten klar entsprechend positionierte Marken wie The Ritz-Carlton und Four Seasons, die für ihren außergewöhnlichen Service und ihre hohen Standards bekannt sind. Hinzu kommen offizielle Systeme der Sterneklassifizierung. Auf den meisten globalen Märkten stellen 5 Sterne das höchste Niveau dar, in Deutschland ist die Kategorie 5-Sterne-superieur das Nonplusultra. Beispiele dafür sind das Claridge’s in London, das Hôtel de Crillon in Paris und das Bvlgari Hotel in Mailand.
Zahl und Wert der Transaktionen steigen
Die starke Nachfrage nach Luxushotels spiegelt sich auch im Investmentvolumen und in der Zahl der Transaktionen wider. Während nach Berechnungen von HVS in der ersten Jahreshälfte 2019 das Transaktionsvolumen für Luxusimmobilien mit einem Zimmerpreis von mehr als 1 Million Euro nur 5 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachte, hat sich das Transaktionsvolumen dieses Segments in der ersten Hälfte des Jahres 2024 auf 12 Prozent mehr als verdoppelt.
Wie aus einer HVS-Erhebung hervorgeht, wurden im ersten Halbjahr 2019 vier Luxus-Assets gehandelt – in der ersten Jahreshälfte 2024 waren es acht Luxushotels, die den Eigentümer wechselten. Parallel dazu erhöhte sich das wertmäßige Volumen von 679 Mio. Euro (H1 2019) auf 1,289 Mrd. Euro (H1 2024).
Die Performance-Daten aus der Luxushotellerie zeigen die Wirtschaftlichkeit der Luxushotellerie, die sie für Investoren attraktiv macht. Zwischen 2019 und 2024 hat sich die durchschnittliche Zimmerrate von etwa 800 Euro im Jahr 2019 auf 1400 Euro im Jahr 2023 erhöht.
Wegen des gestiegenen Komforts und einer Reihe von maßgeschneiderten Zusatzleistungen konnten die Luxushotels ihre Durchschnittspreise in den Städten um zwei Drittel und in den Ferienorten (Resorts) sogar noch stärker erhöhen. Trotz der im gleichen Zeitraum kräftig gestiegenen Kosten konnten die meisten Hotels so eine sehr solide Profitabilität erzielten. Gemäß HVS stieg der RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) bei Stadthotels um 50 Prozent und bei Resortanlagen sogar um 70 Prozent.
Nachfrage übersteigt das Angebot
Trotz des wachsenden Angebots haben die Hotelketten offensichtlich Schwierigkeiten, die noch schneller steigende Nachfrage zu befriedigen. Diese ergibt sich aus der Zunahme der weltweiten Mittelschicht und damit der höheren Zahl der wohlhabenden Reisenden. Auch Geschäftsreisen treiben die Nachfrage nach luxuriösen Zimmern in die Höhe: Manager der mittleren und oberen Ebene gönnen sich zunehmend luxuriöse Rückzugsorte, um die Unternehmenskultur zu stärken und Mitarbeiter zu belohnen.
Um die Nachfrage der vermögenden Klientel nach einzigartigen Erlebnissen zu bedienen, treiben viele auf Luxushotels spezialisierte Betreiber ihre Expansion voran. So verzeichnet beispielsweise das zur Intercontinental Hotels Group gehörende Luxuslabel Six Senses seit 2005 ein jährliches Wachstum von mehr als 14 Prozent. In Italien ist die Marke rasant auf Wachstumskurs: Nach der Unterzeichnung von Hotelmanagement-Vereinbarungen mit der Gruppo Statuto bekommt die Marke zwei neue Standorte: Six Senses Milan und Six Senses Lake Como. Diese Ankündigung folgt auf die Eröffnung des Six Senses Rome im Jahr 2023 und die Ankündigung des kommenden Six Senses Antognolla in Umbrien.
Andere Marken wie Aman Hotels mit fast 1400 Zimmern im Jahr 2024 und einem jährlichen Wachstum von 5 Prozent stechen im gleichen Zeitraum ebenfalls hervor. Nach Erhebungen des Datenanbieters CoStar könnte sich die Zahl der weltweit verfügbaren Luxuszimmer bis 2030 auf 1,9 Mio. erhöhen, gegenüber 1,6 Millionen im Jahr 2023.
Mandarin Oriental, ebenfalls seit Jahren auf Expansionskurs, ist auf dem Sprung, 2025 zwei berühmte Häuser in Paris und Amsterdam ins Portfolio aufzunehmen: das Hôtel Lutetia in Paris sowie das Conservatorium Hotel in Amsterdam. Dem Deal müssen allerdings die zuständigen Betriebsräte noch zustimmen, wie die Gruppe mitteilte. Wenn das geschehen ist, wird das Hôtel Lutetia in Mandarin Oriental Lutetia, Paris umbenannt. Das Conservatorium Hotel soll nach einer umfassenden Modernisierung, während der der Betrieb fortgesetzt wird, im Januar 2026 als Mandarin Oriental Conservatorium Amsterdam offiziell eröffnet werden.
Hyatt etwa plant in den nächsten zwei Jahren 50 Eröffnungen im Luxus- und Lifestylebereich. 70 Prozent der Zimmer von Hyatt weltweit sind bereits in der Luxus- und Upper-Upscale-Kategorie eingestuft – einem Bereich, der im Aufwind ist. Das Unternehmen konnte sein Portfolio in den letzten drei Jahren um 28 Luxushotels und -resorts erweitern und die Anzahl entsprechender Zimmer seit 2017 verdoppeln.
Immer mehr Millionäre treiben das Wachstum
Festzustellen ist, dass sich angesichts der anhaltenden Verwerfungen auf den Kapitalmärkten das Interesse der Investoren gespalten hat. Dadurch sind für die breite Anlegerschicht Luxushotels und Hotels mit gehobenem Service am attraktivsten, ist der Studie von JLL „Global Hotel Investment Trends for Q3 2024“zu entnehmen. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend mit Blick auf den weltweiten Luxustourismus und die steigende Anzahl vermögender Privatpersonen weiter fortsetzt.
Laut dem Global Wealth Report 2024 der UBS wird die Zahl der High Net Worth Individuals (HNWIs) in den wichtigsten Volkswirtschaften von 2023 bis 2028 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3,5 Prozent zunehmen. Dem Bericht zufolge gibt es derzeit weltweit schätzungsweise 58 Millionen HNWIs mit einem investierbaren Nettovermögen von jeweils über 1 Million US-Dollar. Das sind vier Mal so viele wie 2000, als die Zahl noch 14,7 Millionen betrug.
Es ist davon auszugehen, dass Europas Hotel- und Tourismussektor weiter wachsen wird, wenn auch nicht mehr so schnell wie in den vergangenen Jahren. Das größte Wachstum ist in den wichtigen europäischen Gateway-Städten wie London zu erwarten, gestützt durch mehr internationale Gäste und Geschäftsreisen. Luxusresorts ihrerseits werden andere Segmente übertreffen, da Reisende mit hohem Einkommen individuelle Erlebnisse bevorzugen und bereit sind, dafür entsprechend zu bezahlen.